Av: Jostein Andreas Rasmussen, Harstad Frp
Harstad kommune v/ Areal- og byggesak, har i en årrekke praktisert at reguleringsplaner legger føringer på hvordan eiendomsgrenser skal trekkes/forstås.
Privat eiendomsrett er svært godt vernet i norsk rett, som det også skal være i en rettsstat. Det skal med andre ord ikke være slik at en tilfeldig offentlig tjenesteperson nærmest etter eget forgodtbefinnende, skal kunne gjøre vedtak som i konsekvens frarøver noen deres private eiendom. I de tilfeller hvor private må avstå eiendom til offentlige formål gjennom ekspropriasjon, så er det etablert demokratiske og rettslige prosesser for dette. Ett av hovedprinsippene ved ekspropriasjon er bl.a. at privat eiendomsavståelse erstattes tilsvarende de verdiene som er tapt for eier.
I et brev av 25.08.2022. til en tiltakshaver skriver Harstad kommune følgende:
«Reguleringsplan legger føringer på hvordan et område er regulert. Skal eiendomsgrenser for eksempel på land trekkes annerledes enn en reguleringsplan godkjenner, må det enten foretas endring av reguleringsplan med et ansvarlig foretak eller det må søkes om dispensasjon fra reguleringsplanen til endret bruk av arealet.»
Hvor finner kommunen lovhjemmel for å hevde at en eiendomsgrenser må godkjennes av reguleringsplan? Dette kravet og pålegget fra Harstad kommune er direkte lovstridig.
Harstad kommune v/ Areal- og byggesak, har i en årrekke etablert en lovstridig praksis ved fradeling/oppmåling av parseller grensende til sjø og vann. I disse sakene har kommunen lagt tomtegrensen inne på «tørt land», mens loven foreskriver annerledes, – at eiendomsgrensen mot sjø skal trekkes på marbakken, – alternativt ved vanndybde for middel lavvann om marbakke ikke kan fastslås. I ferskvann er det ikke marbakke, og her er rettspraksis noe annerledes. I noen tilfeller settes eiendomsgrensen i henholdt til midtlinjeprinsippet ved små vann, og ellers på vanndyp «så langt en hest kan vade».
Harstad kommunes lovstridige praksis for setting av eiendomsgrenser i disse sakene, har resulterer i at arealet fra land til marbakke eller til de alternative definerte grenser i sjø og vann, blir liggende umatrikulert og derved faktisk som eierløs grunn.
Denne lovstridige praksis har kommunen også fulgt ved fradeling av grunnareal/tomteparseller mot regulert veigrunn, hvor veiarealet ved fradelingen fortsatt eies av privat grunneier. Her har kommunen etablert sin lovstridige praksis ved i stedet for å foreta fradeling mot veiens midtlinje, så har den nye tomtegrensen blitt lagt sammenfallende med reguleringslinje mot regulert vei. Veiarealet har derved blitt liggende som umatrikulert grunn, og er på denne måten frarøvet grunneier. I disse sakene foretar kommunen faktisk en ekspropriasjon, uten at grunneier blir kompenser for tapet. I tillegg foretas ekspropriasjonen ulovlig ved at den ikke følger de lovbestemte prosedyrer som blant annet forutsetter at kun kommunestyret har myndighet til å treffe vedtak om ekspropriasjon.
I forbindelse med senere års utbygging av fritidsboliger på Grøtavær, har kommunens lovstridige praksis blitt utfordret, og dette har i ett tilfelle medført at kommunen har måttet endre eiendomsgrense mot sjø. Men dette skjedde først etter advokatpågang fra grunneiers side, og masse unødvendig tidsforbruk og utgifter for kommunen, og til sist etter vedtak fra Statsforvalter. Kommunen brukte likevel i denne saken 3 år på å akseptere «nederlaget» etter Statsforvalters vedtak, før kommunen endret eiendomsgrensen.
Jeg har personlig for flere år siden, levert til kommunedirektøren en oversikt over 13 dommer fra Høyesterett som gjelder måling av eiendom mot sjø. Harstad kommune var dessuten selv i 1969 tapende part i en av disse dommene i Høyesterett. Tilbakemeldingen jeg fikk fra kommunedirektøren var at kommunen skulle endre praksis fra den dagen. Det har ikke skjedd.
Harstad kommunes administrative ledelse og politisk ledelse har i alle disse årene vært kjent med kommunens lovstridige praksis, men har overhodet ikke vært i stand til, eller har ikke ville stoppe denne ukulturen og lovstridige praksisen ved Areal og byggesak, hvor grunneiere frarøves deler av sine eiendommer.
Forholdet reiser spørsmålet: Hvorfor driver Harstad kommune med disse lovstridighetene, og hvorfor er den kommunale ledelse ute av stand til å stoppe dette?
I forbindelse med en ny sak i anledning kommunens lovstridige setting av eiendomsgrense, har kommunen nylig mottatt brev fra grunneiernes advokat (Advokatfirmaet Rogstad, Oslo) hvor kommunens lovstridige virksomhet belyses på en god og forståelig måte. Leserne anbefales å gå inn på Postlisten til Harstad kommune. Søk under avsender: Advokatfirmaet Rogstad, eller å trykke her.
Kommunens lovstridige praksis har gjennom årene rammet mange av kommunes innbyggere med eiendom mot sjø og vann. Omfanget av den lovstridige praksisen har ikke vært kjent for den enkelte berørte innbygger før noen av disse med adgang til advokatbistand, har protestert mot kommunens lovstridige praksis. Det bør derfor ikke være overraskende om de mange innbyggere som gjennom årene har lidd økonomisk tap på grunn av kommunens lovstridige frarøvelse av eiendom, organiserer seg i et massesøksmål med erstatningskrav mot kommunen.
Harstad kommune er gitt mulighet til samtidig imøtegåelse av påstandene om ulovlig praksis. Areal- og byggesakstjenesten svarer under:
Svar på påstand om kommunal praksis med frarøvelse av eiendomsrett uten lovhjemmel
Fradeling av tomteparseller mot veier regulert som kommunal veg:
Påstand om at Harstad kommune frarøver grunneier areal ved fradeling av tomt til godkjent formålslinje mot vei formål i stedet for alternativet med å fradele til midtlinje veg.
Dette påstås å være ulovlig praksis, reelt sett en ekspropriasjon av areal hvor grunneier påstås å få frarøvet deler av sin eiendom.
Lovverket for fradeling og etablering av ny eiendom framkommer i plan- og bygningsloven og matrikkelloven:
Fradeling av tomteparsell mot kommunal vei praktiseres i Harstad kommune etter gjeldende lovverk i plan- og bygningsloven og matrikkelloven. Alle kommuner er pålagt å følge dette lovverket. Fradeling av tomter i dag til midtlinje vei vil være direkte i strid med gjeldende lovverk. Dette fordi godkjent regulert veiareal fra godkjente reguleringsplaner ikke skal følge med tomteareal som fradeles til boligtomter eller fritidstomter eller andre formål enn veiareal.
Fradeling av tomteparseller krever kommunal delingstillatelse jfr. plan og bygningsloven (PBL) § 20- 1 og 20-2 jfr. matrikkelloven (ML) § 10.
Før ny grunneigedom, ny anlegseigedom, ny festegrunn eller nytt jordsameige kan opprettast i matrikkelen, må det liggje føre løyve etter plan- og bygningsloven § 20-1, bokstav m.
Videre står det i plan og bygningsloven (PBL) § 26- 1:
§ 26-1.Opprettelse og endring av eiendom
Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. matrikkellova, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.
Tilføyd ved lov 8 mai 2009 nr. 27, endret ved lov 20 apr 2018 nr. 12 (ikr. 20 apr 2018 iflg. res. 20 apr 2018 nr. 593).
Ut fra plan og bygningsloven § 26-1 vil en fradeling til midtlinje veg i dag på en boligtomt være direkte i strid med loven.
Å få regulert bort veiareal fra boligtomter har sine klare fordeler, også med hensyn på hvor langt ut mot vei tomteeier kan sette opp gjerde, murer og andre lignende tekniske inngrep mot vei.
Rent praktisk vil det ved en eventuell fradeling av tomter til midtlinje vei kunne oppstå store utfordringer ved brøyting og vedlikehold av veger om gjerder settes for nært veikanten.
Eiendomsgrenser settes feil for alle eiendommer ved sjø og vann.
Påstand om at Harstad kommune rettslig sett skal settes på marbakken eller ved 2 m dybde v/ middels lavvann.
Harstad kommune har aldri vært uenige om at eiendomsrett ut i sjø følger vanlig norsk rettspraksis. Det vil si at den eiendommen som fradeles til sjø også eier sjøarealet så langt privat eiendomsrett går.
Unntaket er om det er gjort avtale ved fradeling at avgivereiendom skal beholde strandlinjen før ny eiendom fradeles.
Et annet unntak kan være jordskiftesaker og jordskiftedommer som sier noe annet om strandlinja.
Videre fradeler Harstad kommune eiendommer mot sjø ved å matrikkelføre landarealet etter gjeldene lovverk. Dette er også vanlig praksis nasjonalt.
Dette med hjemmel i bestemmelsene i matrikkelloven § 10 samt plan og bygningsloven § 20- 1. og 26-1.
Det kan og nevnes at jordskifteretten har gått opp grensene mot sjø på store deler av Grøtavær gnr 97 i Harstad kommune.
På jordskiftekartene her med rettslig grunnlag om strandlinja er delt, er det ikke ført grenselinjer ut i sjøen som beskriver hvor langt ut fra land eiendomsretten gjelder.
Avsluttende kommentar:
Harstad kommune fradeler eiendommer mot veier og mot sjø etter godkjente reguleringsplaner som har vært på offentlig ettersyn. Reguleringsplanene er en viktig del av lovverket der berørte grunneiere har anledning å komme med innspill og merknader før planer vedtas. Fradeling av eiendommer gjøres i henhold til gjeldene lovverk og godkjente reguleringsplaner.