Tirsdag 21. mars skal havnestyret i Harstad avgjøre om Nordic Eiendom AS får disponere deler av Larsneset i Harstad sentrum. Selskapet ønsker å bygge en miks av kjøpesenter, opplevelsessenter, kultur, spisesteder/annen servering, kontorer og leiligheter.

Havnesjef Ivar F. Hagenlund anbefaler Harstad havnestyre å vedta kjøpsavtale og festeavtale med Nordic-selskapet Kjøpesenter Nord AS. Dermed er det politikerne som avgjør om det blir ja eller nei til Nordic. Etter det ht.no erfarer blir det ja.

Jobbet i flere år

Nordic Eiendom AS har gjennom flere år arbeidet med en plan om utvidelse av sitt kjøpesenter på Larsneset. Det var først inngått en intensjonsavtale fra 2011 mellom Harstad kommune og Kjøpesenter Nord, og det ble senere utarbeidet og signert en ny intensjons- og opsjonsavtale mellom Harstad kommune, Kjøpesenter Nord AS og Harstad Havn KF. Disse avtalene er vedtatt av havnestyret og kommunestyret i to separate vedtak, heter det i saksinnstillingen fra havnesjefen.

Kjøpesenter Nord-prosjektet var opprinnelig ment for å etablere et tradisjonelt, utvidet kjøpesenter (utvidelse av Bertheusgården), men har over tid endret karakter. Dette er dels på grunn av de forsinkede arbeidene med kommunedelplan for Harstad sentrum og dels på grunn av nyetableringen av Sjøkanten Senter og Kanebogen Senter. Disse vil gjøre det vanskeligere å etablere et tradisjonelt kjøpesenter i Harstad sentrum. Dagens valgte løsning vil derfor i stedet bli en miks av kjøpesenter, opplevelsessenter, kultur, spisesteder/annen servering, kontorer og leiligheter.

Hurtigruta blir igjen

Nye Kjøpesenter Nord vil kreve riving av eksisterende bygningsmasse, samt feste av ca. 7,6 mål av dagens havneareal.

- Arealets fotavtrykk som er valgt er det felles enighet om, men endelig byggeplan for senteret kan medføre justeringer. Sentrumsplanen og også havnas strategiplan beskriver at så og si alt gods overføres fra sentrum til andre havneavsnitt, kun med unntak av hurtigrutegodset. Dette er en trend som allerede er etablert i flere av hurtigrutens anløpssteder, f.eks. Ålesund, Molde og Tromsø. Larsneset skal imidlertid uansett løsninger beholdes og utvikles som hovedkai i sentrum for hurtigruter, cruise og andre anløp til Harstad av større skip med ISPS sikrings-behov, melder Ivar F. Hagenlund.

Sentrumsplanen i mål

Ifølge havnesjefen har den største utfordringen så langt i denne prosessen vært at videre fremdrift var avhengig av godkjent sentrumsplan. Straks den var vedtatt i desember 2016 startet Nordic Eiendom AS, i samarbeid med Harstad havn og Harstad kommune, arbeidene med avtaleverkene og utarbeidelse av detaljreguleringsplan for Larsneset. Oppstartsmøte har vært avholdt og planprogrammet vil snart legges ut til offentlig ettersyn.

- I hele prosessen har det vært god dialog mellom partene med felles ønske om å kunne få til en realisering og utvikling av kaier, arealer og bygg i fellesskap. Møtene har båret preg av et felles ønske om et løft for Harstad sentrum der en samtidig ivaretar havnas behov. Utviklingen av Larsneset vil gi økt aktivitet i byen både på dag- og kveldstid, skriver havnesjefen.

Videre i saksdokumentet stå det:

"Harstad Havn KF har i prosessen følt at alle nødvendige hensyn til havnedriften er ivaretatt. For vår del har det vært viktig å få nok kaiareal, nødvendig manøverareal for varebiler, kranbiler, busser og biler slik at fremtidig havnedrift ikke skulle forringes. Dette er også viktig i forhold til havnekapitalen og dens bestemmelser. Det har derfor vært betryggende å ha en samarbeidspartner som kjenner til havnas utfordringer og vår betydning som næringsaktør i kommunen generelt og sentrum spesielt. Nordic Eiendom AS kjenner godt til havnens behov gjennom samarbeidsprosjektet med Tromsø Havn KF for utviklingen på Prostneset. For HHKF har det vært konstruktivt å forholde seg til en kompetent aktør med lokal tilhørighet og et felles ønske om økt aktivitet i sentrum. Vår eier Harstad kommune har vært med i hele prosessen og det gir nødvendig trygghet i dette prosjektet.

En utfordring har vært å sikre at havnekapitalen ikke skal forringes. Dette er kvalitetssikret gjennom at Harstad Havns administrasjon v/havnesjef og seniorrådgiver har hatt møte med Kystverkets hovedkontor vedrørende utviklingsprosjektet på Larsneset. Dette ble gjennomgått i eget møte i Ålesund i januar 2017. Kystverket ga tilbakemelding samme uke at dette prosjektet er innenfor godkjente rammer vedrørende bruk av havnekapitalen og at det ikke er nødvendig med ytterligere søknad til Samferdselsdepartementet for å få saken vurdert, jf. havne- og farvannslovens § 48, da inntektene fra prosjektet uavkortet skal benyttes til havneformål.

Havna hadde samtidig møte med Ålesundregionens havnevesen som nettopp har ferdigstilt et lignende prosjekt i Ålesund sentrum på hurtigrutekaia (Skansekaia). Her fikk vi se hvordan de har realisert et slikt prosjekt der alt gods er overført til et havneavsnitt utenfor sentrum med unntak av hurtigrutegodset som er igjen på Skansekaia med tilstrekkelig havnelager som en integrert del av den nye bygningsmassen. Dette prosjektet har gitt Ålesund sentrum et løft både estetisk og funksjonelt. Dette er også elementer vi bestreber i dette prosjektet sammen med Nordic Eiendom AS. Verdt å merke seg er at også Ålesundregionens havnevesen, i likhet med HHKF, har valgt å feste ut tomtearealet i stedet for salg, slik at tomten fortsatt er i offentlig eie og havnen har en sikker og forutsigbar årlig inntekt som sikrer oppfyllelse av våre mål for havnas utvikling."

"Dette prosjektet inneholder tre delelementer: det er kjøp av eksisterende bygningsmasse på Larsneset fra HHKF; festeavtale med havna; og bruksrett til en ny og forlenget kailøsning sør for Larsneset kai inn mot Kaarbøverkstedet.

Kjøp av næringseiendommer på Larsneset baserer seg på takseringer gjennomført i 2014 og i 2016. Takseringsprosessen innebar at begge parter oppnevnte takstmenn som hver for seg utarbeidet takst. Disse ble så samordnet i en felles takst. I tilfelle stor uenighet om verdsettelser m.v. så var det oppnevnt en tredje takstmann. Denne tvisteløsningen ble det ikke behov for. Det er felles enighet om overtakelse av bygningsmassen 1. mars 2018 til verditakst, kr. 11 750 000,-. Kjøper er ansvarlig for kostnadene ved kjøpet, som f eks tinglysning og dokumentavgift. Inntektene fra salget foreslås tilført havnas fondsmidler.

Festeavtalen baserer seg på en prosentsats ut fra tomtens verditakst. Tomten er verdsatt til kr. 2 500,- per daa, sum kr. 19 000 000, og prosentsatsen er avtalt til 7,75 %. Det gir en årlig leieinntekt til HHKF på kr. 1 472 500,-. Festeavtalen løper over 90 år og fester har opsjon på å feste ytterligere tilstøtende areal ved behov og dersom dette lar seg forene med havnedriften. Festearealet er vist i eget vedlegg. Festeavgiften reguleres hvert tiende år i h. t. konsumprisindeksen, KPI. Fester har rett til innløsning hvert femtende år til kjøpspris med tillegg av indeksregulering fra festetidens begynnelse. Dersom det gjøres endringer i reguleringsplanen, som gir vesentlige endringer i tomteprisen, så skal det tas ny takst og tomten kan innløses/kjøpes ut til ny markedspris. Ett eksempel på et slikt forhold er fremtidige endringer i regulerte byggehøyder i Harstad sentrum, som kan påvirke kvadratmeterprisen vesentlig.

I sentrumsplanen er det lagt til rette for en forlengelse av Larsneskaia mot syd helt inn til Kaarbøverkstedet. Partene arbeider med en avtale om bruksrett for havna sør for Larsneset kai, i og med at ny kai etableres utenfor eiendommene til Nordic Eiendom AS og således forringer deres adgang til sjø. Pr i dag er denne bruksretten ikke sluttforhandlet da innholdet er avhengig av et bedre prosjektgrunnlag for utvikling av Larsneset kai. Partene er enige om å arbeide med dette slik at en avtale kan legges frem for havnestyret for godkjenning i 2017."

"Administrasjonen er tilfreds med at denne saken nå nærmer seg realisering. Det har vært arbeidet med prosjektet i snart 10 år mellom de tre partene og vi er sikre på at Nordic Eiendoms store investering i sentrum vil bli til glede og nytte både for kommunen og havna. Prosjektet vil vær viktig for å realisere kommunens lenge ønskede transformasjon av sentrum og tilrettelegging for et mer aktivt og levende miljø i grensesnittet mellom bysentrum og havn."

Slik så Olav Kvalnes for seg kjøpesenter og utvikling av Larsneset i en tidligere arkitektkonkurranse. Foto: Olav Kvalnes
Fra forslaget NU-DA, i en tidligere arkitektkonkurranse for utviklingen av Larsneset. Foto: Fra konkurransen om Harstads framtid.